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什么樣的房子無法辦理房產證
發布時間:2019年06月11日作者: 來源:大連樓盤網
 

  

  房產證不能馬上拿到,這在很多新房中很常見,房企從啟動到竣工,建設周期都較長,在商品房剛推出時,國家為了鼓勵房地產健康發展,采取了一系列鼓勵政策,包括預售證的推出,由于商品房在建設時需要大量資金,為了保證資金回籠,在房子未建成時,開發商就可以進行預售。而房產證不能馬上辦下來的原因,主要有兩點:

  一是開發商用現在的項目辦理抵押貸款,用來開發新的項目工程,項目的產權在銀行那里用作抵押,在開發商還清貸款、撤銷抵押以前,房產登記部門是不會辦產權證的。

  二是在房子建好后,開發商還沒有拿到房屋竣工的驗收報告,這意味著房屋質量還沒有經過房管部門的審核,也是不能辦理產權證的。

  每年都有買房人聲討開發商"入住房子多年為何遲遲不發房產證?"的事件發生,小小的一個房產證到底有多大的影響,讓購房人如此不安?要知道,沒有房產證的話,你買的房子處于一個產權不確定的狀態,將無法享受以下權利:

  1、不能進行買賣、贈與、繼承、出租抵押貸款等活動我國對于物權采用的是登記公示制度,必須經過合法登記才能依法享受該物的所有權,就購房活動來說,只有辦理了房產證才真正擁有了房屋所有權,才能進行正常的買賣、贈與、繼承等活動,在沒有房產證的情況下,即使已經簽訂了相關合同也是無效的,不受法律保護。而且,這類房子無法申請抵押貸款,房屋只是一個住所,它的變現、資金周轉的能力都被"封印"了。

  對于房主人來說,如果把房子租出去,租客可以以房子沒有合法產權為由,不交房租,法律也大多會站在租客這一邊,房東是有苦說不出。

  2、房屋產權被開發商抵押在銀行,購房人可能會錢房兩空正如上面說的那樣,一些開發商為了周轉資金,將已有項目的產權抵押給銀行,申請到的貸款用來開發新項目,一旦開發商不能按時還款,別說辦房產證了,連房子也有可能會被銀行拍賣用來還開放商的欠款。

  3、房屋被征地、拆遷時,買房人無法獲得補償款沒有辦理產權證的房屋,實質上還是開發商的,如果遇到房子或所在土地被國家征用,購房人無法獲得補償款。

  4、房子被開發商一房兩賣,購房人維權難

  還有一種情況是,開放商跟你簽訂了購房合同,但是卻把房子賣給了別人,還辦理了產權證,寫著別人的名字,你能把錢要回來就不錯了,接下來復雜的取證、維權過程讓人身心疲憊。

  看了這么多影響,房產證的重要性不言而喻,那么遇到開發商不給辦房產證的情況時,該怎么維權呢?

  首先要明確的是,房產證的多久能辦下來,具體要看購房合同中的規定,在發現開發商沒能在規定期限內辦證時,購房人、開發商雙方要協商,弄清楚不能按時辦證的原因,給出解決辦法。

  在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中有著明確規定,逾期未辦理房產證的,應按商品房買賣合同約定承擔違約責任,沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,購房人可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算,這印證了以合同規定為準的原則。

  總結起來就是,開發商如何承擔違約責任,主要分三種情況:

  一是商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;二是商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;三是商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

  先看合同規定,沒有規定的,房子還沒建成的在房子交給你那天起90天內辦好產權證;房子已經建成的,從簽訂合同那天算起90天內辦好產權證。

  需要注意的是,有11種房子沒法辦房產證:

  1、利用集體所有土地開發的項目。

  2、未經立項批準的項目。

  3、未取得規劃審批的項目。

  4、沒有銷售許可證又無產權證的房屋。

  5、未經驗收或驗收不合格的房屋。

  6、土地或房屋未解除抵押的。

  7、開發商未交納相關稅費的。

  8、土地、房屋等有關部門查封、限制交易的。

  9、購房者沒有交納相關稅費的房子。

  10、沒有提供房屋登記發證機關所要求的相關資料及身份證明。

  11、委托他人辦理房產證但沒有出具授權委托書的目前樓市政策收緊,一些開發商在融資上難免會出現問題,在辦證效率上會更顯拖沓,建議購房人選擇實力較強的大品牌開發商,避免因開發商一方原因造成錢房兩空。